Gjersrud Stensrud-området (bildet) ligger helt sørøst i Oslo på grensen mot tidligere Ski (Nordre Follo) og er det siste store utbyggingsområdet i Oslo. Her drømmer byrådet om 10.000 nye boliger, rundt 40 prosent av den nåværende boligreserven (se lenger ned) i Oslo. Det blir trolig med drømmen.
Adm. direktør Baard Schumann i Nordr Eiendom (tidl. Veidekke Eiendom) har ikke tro på noen utbygging av området på mange år.
– Nei, i hvert fall ikke før i 2035-2040, fordi kommunen har ikke økonomiske midler til egen skinnegående transport. Det var en mulighet gjennom Follobanen, men den er borte, så dette har jeg veldig liten tro på, sier han til Avisa Oslo.
Adm. direktør Per Jæger i Boligprodusentene har i lang tid vært kritisk til Gjersrud-Stensrud-utbyggingen. Det skyldes at politikerne har sagt nei til å bygge ut Åsland stasjon på Follobanen. Den ligger i området, på vei mot Ski.
– Jeg håper for dem som skal bygge boligene, at det blir gjort uten Åsland stasjon. Men dette er den største tomtereserven i Oslo, og en forsinkelse på Follobanen på to-tre år betyr ingen ting. Hvorfor ikke satse maksimalt på en jernbane? spør en retorisk Jæger.
Les også:
Boligbyggingen i Oslo er halvert og derfor blir det stadig dyrere å kjøpe egen bolig
Til ansvar
For ham er infrastruktur nøkkelen for en storstilt utbygging på Gjersrud-Stensrud.
– Når man investerer 38 milliarder kroner i Follobanen, må man stilles til ansvar for finne løsninger. Kommunen må ta kostnader. Utsett byggingen av Follobanen, lag jernbanestasjonen, er den klare oppfordringen fra Jæger.
– Når tror du byggestart på Gjersrud Stensrud tidligst kan skje?
– I dag tør jeg ikke tippe når de kommer i gang, men det tar mange, mange år. Jeg håper som sagt det er politisk vilje til å få gjort noe med denne stasjonen.
Altfor dyrt
Han frykter at reserveløsninger vil forsinke boligutbyggingen i flere år. Jæger peker også på at ved siden av Gjersrud-Stensrud er det i dag bare to litt større utbyggingsområder igjen i Oslo, Ulven og Filipstad.
– Men Filipstad blir altfor dyrt. Det vi trenger i Norge nå, er boliger for folk flest, formaner Jæger. Han har i lang tid advart mot den lave boligbyggingen i hovedstaden.
Oslo kommune er en stor grunneier ute på Gjersrud Stensrud, mens Obos eier rundt 210 mål, Selvaag Bolig 130 mål. Adm. direktør Sverre Molvik i Selvaag Bolig skryter av området.
– Gjersrud Stensrud er åpenbart en lavthengende frukt, der det er enkelt for kommunen å tilgjengeliggjøre et stort område. Det er kjempeattraktivt rett i nærheten av marka og kan bli en meget fin bydel, sier han til Avisa Oslo.
Les også:
Boligområdet vokser: – Jeg har litt blandede følelser rundt at det bygges så mye her
Forutsigbart
– Hva må skje for at dere skal bygge ut?
– Våre klare forutsetninger er at det må bli en forutsigbar utbyggingsavtale og at rekkefølgekravene er fornuftige. Det går ikke an å bygge lavprisboliger med for tunge infrastrukturinvesteringer. Kommunen må bidra ved å ta ansvar for vann og avløp, svarer Molvik.
En utbyggingsavtale er en avtale mellom kommunen og utbygger om utbygging av et område. Avtalen gjelder gjennomføring av kommunale arealplaner. Rekkefølgekrav bestemmer hvilke fellestiltak for området som må være på plass på de ulike stadiene i utbyggingsprosessen.
Det kan omfatte krav til barneskole, idrettshall, rundkjøringer, parkområder osv. før man setter i gang med byggingen. Molvik sier at det som må til, er at vann- og avløpstunnelen i samarbeid med Ski kommune blir klar.
Les også:
Her har det dukket opp over 2.500 boliger de siste 4 årene. Nå planlegges 320 nye
Ikke regningssvarende
– Oslo kommune har påbegynt arbeidene, men det er mye som gjenstår, sier han.
For Selvaag Bolig er det ikke aktuelt med en utbygging hvis de må dekke en stor del av utgiftene til infrastruktur.
– Nei, det er Ikke regningssvarende hvis vi laster på for mye i ordinære tomtekostnader og infrastruktur, at vi må bidra til kollektivsatsingen og andre ting som parkområder.
– En enkel tommelfingerregel sier at vi i hvert fall må kunne selge for 60.000 kroner per kvadratmeter i leilighetsbygg for at det skal være lønnsomt. På Gjersrud Stensrud kan vi i dag kanskje selge for 55.000 kroner kvadratmeteren. Da sier det seg selv at vi tåler ikke høye infrastrukturkostnader, sier Molvik.
Han har også tidligere avfeid at de vil stå for utbygging av infrastruktur som vann og avløp.
– Å bygge vann og avløp er ikke vår oppgave, men kommunens, og på Gjersrud Stensrud blir det svære kostnader til vann og avløp. Poenget er at selv om området er regulert som klart for utbygging i kommuneplanen, er det ikke realiserbart, uttalte Selvaag-direktøren til Nettavisen i november.
Avgjørende
Selvaag Bolig har bygd ut stort, på andre siden av E6 på Bjørndal og ellers en god del i Oslo syd. Men kollektivdekningen til Gjersrud-Stensrud blir helt avgjørende. Molvik beklager at det ikke blir en jernbaneløsning, men åpner for andre muligheter.
– En kollektivtrasé i Enebakkveien langs E6 er ganske lett få til hvis politikerne bestemmer det. Det berører nesten ingen mennesker og beslaglegger lite jordbruksareal. En kollektivtrasé er et minimum man få til få til, og på lengre sikt kan man forlenge T-banen, sier han.
– Det må bli et spleisebilag hvis vi skal klare å gjennomføre prosjektet, der kommunen tar sin del av kollektivdekningen.
– Hvis dere kommer i gang, hvor mange boliger tror du dere kan selge i året?
– Jeg tror de tre aktørene til å begynne med fint klarer å selge 150–250 boliger i året. Det blir forskjellige produkter, med både leiligheter, rekkehus og eneboliger, svarer Molvik.
Kommunikasjonsdirektør Åge Pettersen i Obos sier de er klare til å ta tak i så snart det er mulig og prosjektet blir lønnsomt.
– Men det ligger et godt stykke fram i tid, og det er tvilsomt om det blir på 2020-tallet. Vi setter gjerne i gang da, men det blir vanskelig uten gode kollektivløsninger sier han.
Les også:
Ferske tall bekymrer boligtoppene: – Gjør det veldig vanskelig å komme inn
Ikke aktuelt
– Er det uaktuelt for dere å bygge ut hvis kommunen ikke tar store infrastrukturkostnader?
– Ja, slik det er nå, er ikke det aktuelt. Først og fremst må vi ha gode løsninger for kollektivtransport, gjerne baneløsning, eventuelt en bussløsning som er like god. Og det er behov for flere boliger i Oslo, understreker Pettersen.
Fungerende byutviklingsbyråd Arild Hermstad (MDG) opplyser til Avisa Oslo at Gjersrud-Stensrud er en del av Oslos langsiktige boligreserve. Han medgir at det i dag ikke finnes noen god kollektivløsning til området, som er et viktig premiss for en fremtidig utbygging.
– En mulighet er en banebasert løsning, for eksempel en forlengelse av T-banen fra Mortensrud. Men finansieringen av nye kollektivløsninger i området er per i dag ikke avklart.
Klimavennlig
– Bystyret har bedt om en ny vurdering av om planen skal endres, blant annet for å sikre et mer klimavennlig transportsystem. Det omfatter innpassing av et kommunalt allmennbolig-prosjekt og økt utnyttelse og er neste skritt her, sier Hermstad til Avisa Oslo.
– Det er ikke aktuelt for oss å tillate en storstilt utbygging på Gjersrud-Stensrud som vil øke privatbilismen. Jeg forventer ikke noen storstilt utbygging på mange år. Jeg er gjennomgående tydelig i offentligheten på at det ikke er hensiktsmessig å regne med Gjersrud-Stensrud som en vesentlig bidragsyter til Oslos boligforsyning i en nær fremtid, fortsetter han.
Reguleringsreserven i Oslo er ifølge Hermstad på totalt ca. 27.000 regulerte boliger. Det vil si at politikerne per i dag har godkjent utbygging av 27.000 nye boliger.
Ikke reell
Men flere i boligbransjen har vært kritiske til hvor stor den reelle reserven er, blant annet Baard Schumann. Han har i lang tid trukket fra de ca. 10 000 boligene som ligger i områdereguleringen av Gjersrud-Stensrud.
Hermstad sier byrådet ønsker å utvikle byen innenfra og ut, og særlig å bygge ut i sentrumsnære områder som for eksempel Hovinbyen.
– I tillegg vil vi bygge ut langs banenettet og i områder med god kollektivdekning. Slik sikrer vi klimasmart og kompakt byutvikling med gode bymessige og grønne kvaliteter, sier byråden.