Advarslene fra Det internasjonale valutafondet (IMF) i Washington tikker inn igjen. Det skjer etter at IMF kommer med sin årlige landrapport om Norge. Finansminister Jan Tore Sanner (H) er mottaker av rapporten.
I august i fjor advarte valutafondet mot høy gjeld og høye eiendomspriser i Norge. Det skjer år etter år. Og eiendomsprisene er spesielt høye i Oslo.
– Boligprisene i Oslo er relativt høye i forhold til resten av verden. Men de fleste hovedsteder har høye priser på de beste eiendommene, forteller Jan Ludvig Andreassen.
Han er sjeføkonom i Eika Gruppen og har ansvaret for å overvåke makroøkonomien i Norge og i andre land. De siste 20 år har han jobbet med makroøkonomiske analyser i blant annet DNB, Alfred Berg og Norges Bank.
Atypisk utvikling
Andreassen peker på at det var en atypisk utvikling i boligprisene i Oslo i fjor: Boligprisene i andre land har nemlig falt under pandemien. I Oslo har boligprisene bare fortsatt å stige.
I fjor steg boligprisene med rundt 17 prosent i hovedstaden.
– Det som er spesielt med Oslo er at det er et bredt belte med eiendommer som har kvadratmeterpriser på over 100.000 kroner. Dette beltet strekker seg også østover i byen. Det er uvanlig. Og det kan være sårbart for prisfall, sier Andreassen.
Han mener likevel at de beste eiendommene i Oslo vest ikke er priset høyere enn i andre hovedsteder som Helsinki, Stockholm eller København.
Det er også en annen særegenhet ved Oslo. Det er at Norges hovedstad normalt har en sterkere befolkningsvekst enn nabohovedstedene.
– Så lenge det satses på regjeringskvartal i 30-millardersklassen så kommer boligmarkedet til å holde seg. Leiligheter kan kanskje falle 10–20 prosent i pris, men det vil ikke gjelde hele boligmarkedet.
Normalt råder sjeføkonomen folk til å tenke i et femårsperspektiv når de kjøper eiendom.
Da vil de neppe oppleve tap.
Eksperter tror på fortsatt boligprisfall i Oslo
En viss grunn til uro
Andreassen mener det er en viss grunn til uro i markedet fremover. De som har grunn til å være urolige er de som er avhengig av raske gevinster.
– De som skal raskt inn og raskt ut av boligmarkedet er sårbare. De har en tendens til å undervurdere kostnadene ved å gå inn og ut, sier han.
Han mener det også alltid er en risikosport å gå inn og ut av et prosjekt før leiligheten er klar. Da spekuleres det i at man ikke behøver å hoste opp hele summen for leiligheten med en gang. De håper å selge seg ut med gevinst før hovedstolen må innbetales.
– Her kan vi få en periode med tap. Det kan være lurt med en noe mer avventede holdning.
Han viser til at utleiemarkedet i andre byer har falt. Småspekulantene som er avhengig av utleie-inntekter kan derfor gå vanskeligere tider i møte.
– De som har fått laveste boliglånsrente på 1,5 prosent vil klare seg, sier han.
Men han advarer mot at det kan være lett å glemme er at oppussing ikke alltid er så lett å dekke inn gjennom husleie.
Han viser til at det vil komme konsolideringsfaser hvor mulighetene for gevinst flater ut.
Det kan være at vi har kommet dit nå.
To ledetråder
– Det er vanskelig å gjette, men de mest opphetede delene av markedet kan få en konsolideringsfase. Det er to ledetråder til det: Kredittveksten var svak i februar. Dessuten opplever Oslo en reell fraflytting, sier han
Det kommer nye kreditt-tall i slutten av uken.
– Dette kan bety en bråbrems i lån til husholdninger, sier sjeføkonomen.
Det er også en annen faktor som kan føre til en endring i markedet. Det er at det faktisk har vært en fraflytting eller en befolkningsnedgang i Oslo under pandemien. I fjerde kvartal i fjor var det en netto utvandring fra hovedstaden.
Derfor har sjeføkonomen to smarte råd:
- Utleiere bør sørge for å leie ut leilighetene til en noe lavere pris enn de kanskje ville håpe på. Det er bedre enn å risikere flere måneder uten inntekter eller å måtte selge leiligheten med tap.
For dem som skal leie betyr det at det kan være verdt å forhandle om leien, eller sjekke markedet grundig for en bedre pris.
Sjeføkonomen viser til at de gode boligobjektene alltid selges til gode priser.
- Hvis boligene ikke blir solgt under boligbonanzaen om våren, vil de bli dumpet på markedet i juli. Det kan gi gode priser for boligkjøpere.
– Hvis du ikke er så nøye på antall soltimer og adresse kan det være smart å ha is i magen. Da anbefaler jeg å kjøpe bolig i juli, sier Andreassen.
Her er de dyreste boligene – sjekk ditt nabolag
Neppe økt styringsrente
Det har vært varslet at Norges Bank kommer til å sette opp styringsrenten som nå er 0. Det har ikke sjeføkonomen noe tro på. Men han tror det kan bli vanskeligere fremover for dem som ikke har fått det laveste rentenivået på lånet. Flere vil har dårligere kredittverdighet.
– Mange sårbare mennesker få renteoppgang fra sin bank. Da kan det hende de må gjøre opp leiligheten. Det innebærer en høy risiko.
Andreassen råder folk til å prøve å holde på leiligheten de eier, og sier at alle generasjoner opplever å måtte suge på labben for å holde på en dyr bolig.
– Prioriter lån og spill ludo. Toro har veldig gode produkter, sier han humoristisk.
Flere får hjelp av foreldrene til å kjøpe bolig, men det er store forskjeller mellom bydelene